為何日本年輕人不願繼承房地產?愈來愈多的「負」動產,連外國投資客都忽略這細節

本帖最後由 ourhome 於 2017-10-18 10:47 編輯 http://www.storm.mg/lifestyle/344860=1280 && this.width>screen.width*0.66) {this.resized=true; this.width=screen.width*0.66;} else if(this.width>screen.width*0.76) {this.resized=true; this.width=screen.width*0.76;}” onclick=”window.open(‘http://image.cache.storm.mg/styles/smg-800×533-fp/s3/media/image/2017/10/16/20171016-040655_U3927_M336380_bb7d.jpg?itok=iE4XdR8S’);” />根據日本政府最近發表的二〇一七年全國土地價格統計,日本的平均地價連續二十六年一直下降。也就是說,一九九〇年代初破裂的土地泡沫,過了四分之一世紀都沒能恢復過來。那之前,在日本,土地是只會漲價,因此絶不會吃虧的投資項目。尤其從一九五〇年代到八〇年代的經濟高度成長時期,買一棟房子住幾年,以比原先貴幾倍的價格賣出去,然後再買大一點的房子住幾年,是不少日本人在戰爭廢墟上白手起家,積累了資產的計算式,乃當年所謂的「住宅陞官圖」,後來倒被揶揄為「土地神話」了。一九八〇年代中期,日本的人均收入超越了美國。原先做國民經濟支柱的製造業,由於成本之提高,只好關閉國內工廠而搬到發展中國家去了。當家的中曾根康弘政權,於是採用「擴大內需」政策,鼓勵國人多對國內房地產做投資。結果,從一九八六年起,日本的地價每年以三成到七成的幅度提高,一九九〇年的全國地價總額,到了一九八五年的二點四倍,也達到美國地價總額的四倍。在東京中心區,同一時期的漲價幅度,竟高達六倍。同時,日本各大企業的股價也提高到空前的地步了。買房地產的資金是向銀行貸款的。在政府的鼓勵下,銀行融資的條件愈來愈寬鬆。多數國人成了房奴,但大家天真地相信:只要地價繼續提高,還債不會成問題,將來還能翻身為擁有高價房屋的富豪。不過,世上沒有不散的筵席,或說凡事物極必反。日本政府開始擔心地價和股價都過分高了,於是一九九〇年制定法律來控制國內貸款總額。這麼一來,借錢一下子變得困難,高價房地產仍舊賣出去都沒人買了。結果,地價忽而開始下降。將來的富豪們,連房奴都做不起了,因為賣房子不僅不能賺錢,反而要賠錢。這些年,日本房地產的價格,基本上呈現出要回到泡沫之前一九八〇年代初水準的趨勢。觀察家說:其實在二〇〇〇年代中期,地價已下降到谷底了。之後的十幾年,在全國平均地價繼續下降的同時,個別地區的價格又反漲起來,甚至回到泡沫時期的水準。也就是說,地價都兩極化了:貴的愈來愈貴,便宜的則給錢都沒人要。於是出現了「負動產」的說法。「負動產」和「不動產」,日語發音是完全一樣。過去,在全國性「土地神話」下,買房地產是最硬的投資。然而,泡沫破裂以後,地價一年比一年便宜,賣出去都只能賠錢了。尤其在日本,跟歐美不同的是,老房子沒有市場價值。結果,老一代買的房子,過幾十年主人去世,作為遺產收到的孩子一代,如今憂慮多餘高興了。首先得算好要不要交遺產稅。如果那筆稅金不用交,土地本身的物業稅總得交;如果是公寓,每月的管理費也要交。拆掉了房子,地皮則容易賣一些,但是即使不說拆房要幾百萬日元,空地的物業稅就比較貴,因為市場潛力也比較強。總的來說,愈來愈多日本年輕一代覺得:繼承房地產很麻煩,不僅費事而且費錢,順理成章,稱之為「負動產」了。在今天日本,愈來愈多房子,當原來的主人去世以後,沒有繼承人主動到法務部門更改登記。根據日本民法,如果逝者沒有配偶、孩子的話,健在的父母、孫子女、兄弟姐妹以及其子女、甚至他們的後代都會有繼承權。幾十年過去,對那筆「負動產」究竟誰有繼承權,多少人有繼承權,著實沒人知道了。據報導:今天,沒人主張所有權的土地總面積竟達到全國總面積之十分之一,三萬七千平方公里,也就是跟九州島差不多。我最近有事回到小時候曾居住的東京都新宿區北新宿去了。距離全日本最繁忙的新宿火車站不到三公里的地方,未料有很多破舊不堪的空房,顯然早已沒人住。那裡很多是戰後在空襲造成的廢墟上匆匆蓋的木屋,如今破舊得無法住了。但是,在木屋和木屋之間,沒有多少空間,小巷裡開進卡車來都會有困難。要拆掉都不容易,何況誰也搞不清楚:幾棟木屋的所有權和繼承權,到底涉及到多少人,說不定達三位數了。問題是日本法律也不允許公家沒收這些實際上無主之「負動產」。結果,如今的日本有愈來愈多「鬼屋」,鄰居、行人們不小心就會被掉下來的瓦片什麼的傷害了。我印象特別深刻的是,從小巷子走出去,通往新宿的馬路兩邊,正在建設好幾棟高層公寓。賣價跟泡沫時代一樣貴,都有人願意買的。報導地價統計的新聞記者寫道:現在漲價的地區有個共同點,乃受外國投資家歡迎。於是京都、東京、大阪的中心區,以及北海道、沖繩的度假區等,房地產價格一年比一年昂貴。也許,外國投資者沒注意到:離光亮的高級公寓不遠的地方,就會看到密密麻麻、破舊不堪,搞不好會給鄰居、行人造成危害的「鬼屋」。原來,在不動產和「負動產」之間,是如此近的。—————————每個國家的問題都很多,可以借鏡

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